预售制度起源于什么时候

关于商品房预售制度的与起源

最近，关于商品房预售制度的存废问题在网络上引发了热烈讨论。有的房地产学者强调预售制度的必要性，认为其不可或缺且需完善；而一些经济学家则主张必须取消这一制度，认为它存在严重问题。那么，这一制度究竟起源于何时，又是谁提出了这一构想呢？

回溯至上世纪五十年代初，香港的商业巨头霍英东敏锐地洞察到了香港人口迅速增长所带来的居住问题。当时，香港的房地产市场因资金困扰，大多兴建低层房屋，无法满足日益增长的居住需求。在此背景下，霍英东提出了一个天才般的设想——“卖楼花”。

“卖楼花”的本质，是在土地尚未开发、建筑尚未动工的情况下，通过标明购买位置、楼层、房间及小区配套等细节进行期房销售。霍英东亲自监制了第一份“售楼说明书”，为这一创新构想提供了信誉背书，并以其低于市场价的销售策略，迅速赢得了广大移民的热烈追捧。

随着市场需求的不断增长和政策的逐步放开，这种期房交易形式逐渐兴盛。1956年，港英出台了《预售楼花同意书》，从法律层面对此加以确认和保障。这便是预售制度的雏形。

到了上世纪90年代，中国内地面临因生育高峰带来的城镇住房需求激增。在此背景下，深圳、广东、海南等地的楼盘开始尝试推行预售制度，并取得了良好效果。随后，1994年7月，《城市房地产管理法》正式确立了商品房预售制度，对预售条件、监管等方面做出了原则性规定。同年11月，建设部进一步出台了《城市商品房预售管理办法》，为这一制度提供了更加详细的法规补充。

不可否认，商品房预售制度在解决住房短缺、推动城镇化进程方面发挥了积极作用。它如同当年的香港，聚沙成塔，集中社会闲散资金，降低了开发贷款头寸，缓解了信贷压力，为市场繁荣注入了资金活力。它也提高了开发商的持续开发能力，使业主和炒房者得以分享房价上涨的红利。

正如俗话所说，事无绝对。商品房预售制度由于其自身的缺陷，也带来了一系列问题。如开发商因资金链断裂导致的延期交房、项目烂尾，虚假宣传、交房实物与承诺不符等纠纷不断。预售资金被挪用、套用到其他方面的情况也屡见不鲜。这些问题不仅损害了购房者的利益，也影响了整个房地产市场的健康发展。

针对这些问题，国家多次修订相关法规，并针对预售资金管理下发修改意见，进行市场整治。由于商品房预售制度天生的缺陷以及人性逐利的考验，这些问题往往屡治屡起。

在市场向上时，人们往往被利益（如房价上涨）所驱动，忽视了问题带来的损害。但市场一旦下行，各种矛盾便会凸显出来。对于商品房预售制度的问题和挑战，我们需要深入反思和寻求更为合理的解决方案。近年来，一股涉及多个城市的“停贷潮”引起了广泛关注。这股浪潮的源头，直指因楼盘烂尾导致入住无望的业主们选择拒绝向银行还贷的现象。此情此景，在楼市格局剧烈变化的大背景下，成为了不容忽视的焦点话题。这一现象的扩散涉及全国18个省域内的多个城市，影响范围已波及至逾百个楼盘，这无疑对房地产行业的现状带来了前所未有的冲击和挑战。楼盘烂尾的背后隐藏着的是入住遥遥无期的现实困境，让业主们不得不做出选择：面对困境，他们选择了停贷。这一决策的背后，是否意味着他们对购买期房的风险一无所知？其实并非如此。在房地产信息熏陶下成长起来的中国人，早已对楼市的风险有所了解。然而在经济下行、房地产价格拐点来临的大背景下，业主们的行为更多的是一种自我保护机制。面对未知的风险，他们选择用这种方式保护自己的财产权益。那么，在这样的背景下，商品房预售制是否应该退出历史舞台呢？这是一个值得深入的问题。不同的人有不同的看法和观点。但无论如何，我们都应该认识到，房地产市场的发展需要更加成熟的市场环境和社会制度来支撑。我们需要深入和思考房地产市场未来的发展路径和模式。此次“停贷潮”也为我们提供了一个重新审视房地产市场、新的解决方案的机会。在这个过程中，我们需要更加理性的思考、更加科学的决策和更加务实的行动，共同推动房地产市场的健康发展。